전세·월세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 — 보증금 지키는 법

① 계약 전 등기부등본으로 권리관계 확인

계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 반드시 열람해야 합니다. 인터넷등기소에서 소액의 수수료로 누구나 열람할 수 있습니다. 확인할 것은 크게 두 가지입니다.

첫째, 계약 상대방(임대인)이 등기부등본상 실제 소유자와 일치하는지입니다. 둘째, 근저당권·가압류 같은 선순위 채권이 얼마나 설정돼 있는지입니다. 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액이 집값(시세)에 가까울수록, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워집니다.

일반적으로 보증금과 선순위 채권의 합이 집값의 70% 이하면 비교적 안전, 80%를 넘으면 이른바 "깡통전세" 위험 구간으로 통용됩니다. 이 기준은 법으로 정해진 것은 아니고 실무에서 널리 쓰이는 경험적 기준이므로 참고용으로 활용하세요.

② 전입신고·확정일자 — 입주 당일 바로

전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 가장 기본적인 장치입니다. 전입신고를 하면 "대항력"(집이 팔려도 새 집주인에게 계속 살겠다고 주장할 권리)이, 확정일자를 함께 받으면 "우선변제권"(집이 경매에 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리)이 생깁니다.

중요한 점은 효력 발생 시점입니다. 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 마친 "다음 날 0시"부터 효력이 생깁니다. 이 하루의 시차 때문에, 입주 당일 임대인이 급하게 대출을 받아 저당권을 설정하면 그 저당권이 내 우선변제권보다 앞서게 되는 위험이 있습니다. 그래서 전입신고는 입주 당일 바로 하는 것이 원칙입니다.

참고로 정부는 이 시차를 없애 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법 개정을 추진 중입니다(2026년 추진 소식 기준, 시행 여부·시점은 국토교통부 공지로 별도 확인 필요).

③ 전월세신고제 — 신고하면 확정일자도 자동으로

보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차 계약(수도권·광역시·세종시·제주시·도 지역 시 단위 이상)은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고할 의무가 있습니다. 관할 주민센터 방문 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인 신고가 가능하며, 계약서에 서명·날인이 완료돼 있으면 한쪽만 제출해도 공동 신고로 인정됩니다.

신고를 완료하면 별도 신청 없이도 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 다만 신고와 별개로 전입신고는 직접 해야 대항력이 생기므로 빠뜨리지 마세요.

2021년 시행 이후 한동안 계도기간이 적용돼 과태료가 유예됐지만, 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나면서 지금은 미신고·거짓신고 시 최대 100만원의 과태료가 실제로 부과됩니다.

④ 전세보증금 반환보증 — 못 받을 위험에 대비

임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 대신 지급하고, 이후 임대인에게 구상하는 상품이 전세보증금 반환보증입니다. 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하며, 임대인의 동의 없이도 가입할 수 있고 가입 사실은 임대인에게 자동 통보됩니다.

보증료율은 주택 유형과 부채비율 등에 따라 차등 적용되며, 아파트는 연 0.115%대부터, 단독·다가구는 연 0.146%대부터 시작하는 수준입니다. 보증료는 "보증금액 × 보증료율 × (계약일수 ÷ 365)"로 계산됩니다. 다만 전세가율이 지나치게 높은 주택은 보증 가입 자체가 거절될 수 있으니, ①에서 확인한 권리관계가 여기서도 중요해집니다.

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⑤ 특약사항 — 계약서에 안전장치 추가

계약서 특약란에 "임차인의 대항력·우선변제권이 발생하기 전까지 임대인은 근저당권 설정 등 담보권을 추가로 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다"는 취지의 문구를 넣어두면, 입주 다음 날 0시 이전의 공백 기간을 계약상으로 보완할 수 있습니다.

이미 보증금 반환 문제가 발생했다면 임차권등기명령(이사를 가면서도 대항력·우선변제권을 유지하는 절차)을 신청하거나, 전세사기피해지원센터(국번없이 1670-1004)에 상담을 요청할 수 있습니다.